福島県宅建協会
.
カウンター
法定講習会
資格試験
不動産フェア
ハトマークセミナー
会員名簿
会員専用
行政の公売物件
空き家・空地バンク・登録物件

.

賃貸借の手引
普通借地契約と定期借地契約の3類型
※普通借地契約から定期借地契約の切替は、双方が合意の上でも認められません。
(平成3年12月7日付建設省不動産業課長通達)
平成4年8月1日施行
  普通借地契約 一般定期借地契約 事業用借地契約 建物譲渡特約付借地契約
借地権の
存在期間
30年以上

(建物の構造に関係ない)
※30年未満の期間を 定めても
30年となる
50年以上
10〜20年
30年以上
権利の 内容

契約更新後の期間(第四条)

  • 最初の更新→20年以上
  • その後の更新→10年ごと
  • 地主が正当の事由で更新を拒絶したときは更新されない。又、建物がないと契約は終了する
3つの特約が有効。
(1)更新しない
(2)建物再築に伴う存続期間の延長をしない
(3)建物買取請求権を行使しない
借地借家法の次の3つの規定を適用しない
(1)法定更新
(2)建物再築に伴う存続期間の延長
(3)建物買取請求権
賃貸借契約締結時に、契約後30日以上経過した日に地主が借地人から借地上建物の譲渡を受ける旨を特約し、地主が建物を買い取ることにより借地権が消滅する。
契約期間
満了時の処置
借地人は建物を収去し更地にして返還。
正当な事由以外で更新を拒絶した場合は地主は建物を時価で買い取る。
借地人は建物を収去し更地にして返還。 借地人は建物を収去し更地にして返還。 地主は、契約時に定めた時期に借地人から借地上建物を買い取る。
この類型のみ、建物が将来も存続する。
契約方式 賃貸借契約書 上記(1)〜(3)の3つの特約を公正証書等の書面で契約する。 賃貸借契約書を必ず公正証書にする。 法律上は格別の制限なし。口頭でも成立可。ただし、実務上は建物の仮登記を経由する。
 
普通借家契約と定期借家契約
※居住用の普通借家契約から定期借家契約への切替は、認められません。
(新規契約の場合のみとなります)
(法附則3条)
項目 普通借家契約 定期借家契約
賃貸借の用途 居住用・営業用すべて可能 居住用・営業用すべて可能
契約書 書面、口頭による契約ともに可能 公正証書等の書面による契約のみ(定期賃貸住宅契約書)
契約期間についての制限 ・1年以上20年以下
ただし、2000年3月1日からは20年超の契約期間も可能となる。
・1年未満の場合は、期間の定めのない建物賃貸借とみなす。
無制限
賃料増減額請求権 賃料の不増額特約がない限り、賃料増減額請求は可能 賃料改定特約により賃料増減額請求は排除される。
賃借人からの中途解約 ・期間の定めない賃貸借は、いつでも解約可能。解約申入れ後3ヶ月経過して賃貸借は終了。
・期間の定めのある賃貸借で、解約権留保特約がある場合は、特約の期間内に解約することにより賃貸借は終了する。居住用建物では、一般 的に1か月前解約通知が多い。
原則、認められない。
ただし、(1)居住用建物で延べ床面積200m2未満の場合、(2)やむを得ない事情(転勤、療養、親族の介護等)で、賃貸借が自己の生活の本拠として使用困難な場合は、中途解約が可能で、解約申入れから1か月経過により賃貸借は終了する。
賃貸人からの契約更新拒絶 賃貸人に”正当事由”が必要 契約の更新がない
建物明渡時期 正当自由制度により不明確 契約期間の終了時(賃貸借終了の通知が必要)
立退料 正当事由の補完材料として、一般的に明渡し時期に立退料が必要 不要(契約の更新がない制度だから)

top

 

copyright